房产部门解读《南宁市物业专项维修资金管理办法》
2012-12-05 来源： 点击：1433次
一房产部门解读《南宁市物业专项维修资金管理办法》
1、如何交存？
维修资金的建立首先是交和存的问题，比如新建的小区如何交？使用年限较久的旧小区又如何交？按多少比例交？这些问题直接牵涉到每个业主的切身利益。《办法》对维修资金交存的比例等进行了界定。
首次交存有两个比例
《办法》第七条 业主应当按照下列规定交存首期物业专项维修资金：
（一）未配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的5%。
（二）已配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的7%。
业主每平方米建筑面积应交存的首期物业专项维修资金的具体数额由市房产主管部门定期公布。
解读：按照建设部有关规定，维修资金的首次交存比例在5%～8%，考虑到南宁市的经济发展和市民收入情况，对没有电梯的物业小区，将收取的比例定在最低档，为5%；对于有电梯的物业小区，规定的首次交存比例为7%，低于建设部规定的最高上限8%。
为什么有电梯的小区维修资金要多交一些？有关科室负责人说，这主要是考虑到电梯的正常使用年限为15年左右，按一般住宅的寿命70年算，在房屋的使用年限内电梯要更换4次左右。而更换电梯所需的花费，在维修费用中是最大单的，一次至少要几十万元，因此，向有电梯的业主收取的维修资金比例，也要略高于没有电梯的业主。
有关科室负责人说，物业建筑安装工程每平方米造价，纯粹指的是建筑安装的成本，不包括房地产开发的土地成本、税费及财务管理费用等，每年南宁市建设工程造价管理站都会对这个指标进行公布。
2008年的建筑安装成本目前正在测算当中。一旦有结果，本报将会及时公布，这样业主即可计算出自己首次应交存的金额了。
不交维修资金领不到新房钥匙
《办法》第九条 开发建设单位应当在商品房销售合同中以专门条款与业主约定物业专项维修资金交存的数额、交存时间、方式等事项，由业主按照本办法的规定交存物业专项维修资金。
解读：据了解，早在公开向社会征求《办法》意见的过程中，就有观点提出，对于一般的普通家庭，买一套房本来就已倾其所有了，买房后还得交几千元维修资金，可能会增加购房者的经济负担，不少人对此表示反对。并且还有人认为，到时我不交又能怎么样？
有关科室负责人说，实施维修资金制度是国务院《物业管理条例》及建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》确定的一项法律制度，有利于维护业主共同利益。《办法》一经出台，就意味着将维修资金的交存进行了合法化，正是为了预防极少数人届时不按规定交存维修资金，《办法》的第十二条就有“物业购买人未按照本办法的规定交存物业维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位有权不交付房屋”的规定。
另外，《办法》要求在签订购房合同时，开发商就要与业主约定维修资金交存的数额、时间和方式，如果在交房时业主不交存维修资金，视为业主违约，将按照购房合同约定的方式处理。届时，不交维修资金就拿不到新房钥匙。
新建小区首存资金由开发商垫付
《办法》第十条 新建物业的开发建设单位应当在下列期限内（三个期限，略）按照房产主管部门商品房测绘备案的建筑物总面积足额预交物业专项维修资金：
业主在申请办理商品房权属登记前，应当向开发建设单位支付预交物业专项维修资金，并到管理机构办理更名手续。
解读：南宁市相关部门在外省市维修资金管理调研中发现，如果收取维修资金的时间不一样，将会给维修资金的收取带来难度。为了确保维修资金能够最大限度地归集到位，根据管理的需要，同时借鉴外省市的经验，《办法》决定由开发建设单位预交，然后业主再与其结算后办理变更手续。
换言之，11月1日之后新建的物业，维修资金将由开发商事先垫付，待交房时再由开发商向各位业主收取。
为什么要这样做？因为目前绝大多数房地产开发都是预售的，即开发商不知道谁是未来的业主；另外，即使确定了业主，如果业主在买房时先将此笔款项交给开发商，又怕被开发商挪用。那么只有由开发商先垫付，然后再由开发商向业主收取，《办法》将此作为一个原则。另外，由于从商品房的预售到备案有一段时间，为了扩大维修资金的交存范围，《办法》将此时段的购房者也作为交存的对象。
旧房业主如何交存有详规
《办法》第十五条 本办法实施前未建立或未按规定交存首期物业专项维修资金的物业，业主应当自本办法实施之日起，每年按照建筑面积每平方米5元的标准，连续4年将首期维修资金交存至专户管理银行的物业专项维修资金专户。业主大会对前款规定另有决定的，按照业主大会决定执行。
解读：《办法》第十条的规定针对的是新建的住宅小区，那么对于旧的物业小区，如果业主想交存维修资金，又将如何处理？
据介绍，由于南宁市建立维修资金制度较晚，大部分物业项目已交付使用并过了保修期。《办法》借鉴哈尔滨等城市的经验，对实施前未建立维修资金的物业明确了补建方式和标准。以一套120平方米的住房为例，这套房子目前已入住10年，业主如果想补交维修资金，那么每年交存600元（120平方米×5元/平方米），连续交4年，共交存2400元。
房产局有关科室负责人说，业主大会没有就维修资金的筹集做出决议的，旧小区的业主应当按照这个规定来交存首期维修资金。同时相关的法律还规定，业主大会对维修资金的筹集和使用要形成决议的，必须要经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
2、谁来管理？
维修资金到底由谁管？是物业公司还是业委会？是政府机构还是社会上的各种事务所？
维修资金由管理机构监管
《办法》第四条 市房产主管部门会同市财政部门负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导工作。市房产主管部门设立物业专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导的日常工作。
解读：维修资金对于南宁市来说是个新生事物，它到底由谁来管？根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，结合对北京、杭州、南京等市调研的情况，明确在房地产主管部门设立专门的维修资金管理机构，负责开展有关的管理工作。
由于维修资金监管内容新、工作量大、涉及面广、专业技术性强，《办法》采纳了市编办提出的修改建议，确定由市房产主管部门设立管理机构，负责物业专项维修资金归集与使用的监督、指导的日常管理工作。
业主大会成立前由机构代管
《办法》第十六条 业主大会成立前，物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户，由管理机构负责代管。
解读：小区的维修资金是一笔数目不小的钱，特别是某些面积超过百亩的大型小区，资金数额达百万元以上。在上海等一些地方，就曾发生过业委会主任将上千万元的维修资金卷走潜逃的事。为了确保这笔“医保金”的安全，《办法》规定了两种管理模式：一是由管理机构代管，二是小区的业主大会决定如何管。
南宁市房产局有关科室负责人说，这一大笔钱如果划转至物业公司进行管理，存在一定的资金安全风险。因此《办法》规定，这笔资金由政府部门专门设立的一个机构代管。值得一提的是，这个管理机构是不向业主收取任何费用的。
业主大会成立后由业主说了算
《办法》第十七条 业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理机构代管物业专项维修资金的，应当就下列事项进行表决（共6项，略）。以上事项经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，业主委员会可以持业主大会的有效决议，到管理机构办理物业专项维修资金划转手续。
解读：在《住宅专项维修资金管理办法》里，规定了业主大会成立后，由管理机构代管的资金是要转由业主大会自管的。虽然实践证明，转给业主大会自管的模式存在极大的安全风险，但毕竟维修资金是广大业主自己的钱，如果业主有能力自管而不让他们管，也说不过去。
因此《办法》规定，在业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理机构代管维修资金的，召开业主大会进行表决同意，由业主大会决定管理模式。简单地说，业主大会成立后，维修资金由谁管，全由业主说了算：可以自管，可以委托物业公司去管，也可以委托会计事务所管理，但前提必须要确保维修资金的安全。
每半年核对公布账目情况
《办法》第二十二条 管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当与专户管理银行每半年核对一次物业专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
解读：交了维修资金后，业主如何知道自己的账面余额情况？又如何监督自己房屋“医保金”确保安全？为增强业主对维修资金的知情权，《办法》要求关联单位每半年核对并公布一次物业专项维修资金账目情况。另外，代管机构也将建立物业专项维修资金查询制度，接受业主维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
比如，某小区的水管爆裂了，物业公司向业委会申请了1万元的维修资金，但实际只用了8000元，这8000元是如何分摊的，剩下的2000元又将如何处理，这些都要在小区的公示栏进行公示。另一方面，管理机构也将通过开设触摸屏、电话查询、短信提示或银行对账单等方式，为广大业主提供查询服务。
3、如何使用？
钱有了，何种情况才能用？在支取时必须办理什么样的手续？一次支取的维修资金在数量上有没有限制？《办法》给予了明确。
维修资金“钱随房走”
《办法》第十九条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时转让。原业主未交存首次物业专项维修资金的，业主应当在办理房屋所有权转移登记前，与受让人协商足额交存。
解读：维修资金能不能像住房公积金一样由业主本人提取现金？答案是“不能”。房屋除了在灭失时（比如拆迁、自然灾害毁灭等）其维修资金可以提取外，其他任何情况都不能成为提取现金的理由。那么如果将房屋卖了呢？这种情况下，业主本人仍不能提取现金。《办法》规定，维修资金是要随着房屋一起“走”的。
比如，张三要将房屋卖给李四，其名下的维修资金有1.5万元，那么张三不能取出这1.5万元，这笔钱将随着房屋户主的变更，转到李四的名下。当然，张三可与李四协商，要李四支付1.5万元现金给张三。
维修费用由相关业主分摊
《办法》第二十六条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。
解读：什么是“相关业主”？举两个例子来说明。某小区有800户人家，其中某栋楼（72户人家）的外墙磁砖脱落，需要动用维修资金，那么所用掉的费用，就由这栋楼的72个业主来承担，而不是这个小区的800户主承担；同样是这栋楼，如果甲单元（24户人家）的走廊的楼面墙体脱落，需要修补和重新粉刷，那么所产生的费用由甲单元的24个业主承担，而不是这栋楼的72个业主承担。
那么每户业主分摊多少费用？是不是每户都是一样的费用？以甲单元为例，比如这个单元有A、B、C、D四种户型，面积分别是120平方米、100平方米、80平方米、60平方米，各有6套，而这次修补和粉刷共用了5184元。
先计算出甲单元总面积为8640平方米，然后算出每平方米所分摊的费用为0.6元（5184÷8640），再乘以各户型的面积即得出各户所分摊的费用。那么A、B、C、D四种户型的业主各承担的费用为72元、60元、48元和36元。如果这当中涉及到尚未出售的物业，则由开发建设单位按照尚未出售物业的建筑面积，分摊这些费用。当然，这些事情不是由业主去做，而是由代管机构去做。
单项工程超过1万元需审价
《办法》第二十八条 按照本办法使用物业专项维修资金时，维修工程符合以下情况之一的，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价：单项维修工程费用超过1万元；一次性使用维修资金总额超过1.5万元；其他依法应当进行项目审价的工程。
解读：在南宁市某小区，有业主认为业委会在维修资金使用方面“动手脚”，比如有一次疏通下水道，就花费了三四千元，而据他们所知，不到两千元即可搞掂。为保障专项维修资金科学、合理地支出，维护资金的安全性，《办法》借鉴南京市的经验，对于涉及面广、数额支出较大的维修项目，要求进行项目审价。
有关科室负责人解释说，如果单项工程的维修费用几千元就要求去审价，无疑增加了物业公司和业委会的工作量；如果不去审价，那么就可能出现“用1万元报1.5万元”的情况。另一方面，毕竟代管机构不是专业的维修部门，挖方需要多少钱？水管多少钱一米？总体价位是否合理？这些内容必须要请第三方来确认。需要重申的是，这个第三方是社会上任何有相应资质的审价机构，而不是政府部门指定的机构。
紧急状况可预先拨款
《办法》第三十二条 物业专项维修资金在管理机构代管期间，物业经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现电梯故障、屋顶漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业管理单位或业主委员会提出书面紧急报告，管理机构核实后及时通知市财政部门预先拨款。
解读：住房与其他物品不同，如果发生故障，时间是拖不得的。比如水管爆裂了，如果不及时抢修，不但业主没水用，还会造成极大的浪费；屋顶漏水了，如果不及时修补，楼下的业主就会遭大殃。对此，《办法》明确了关于紧急情况下列支维修资金的程序。
有关科室负责人说，由于小区共用部位、共用设施设备在使用中出现故障，可能会严重影响业主的正常生活，甚至会引发公共安全问题，因此，针对一些特殊的紧急情况，维修资金的使用以“快捷”两字来确保故障的快速解决，即“先拨款后补手续”。
4、处罚规定
不交维修资金会受到什么样的处罚、自己的维修资金存在哪等问题也是读者们关注的，记者对这些问题一一采访。
三级账确保“医保金”安全
《办法》第五条 市财政部门设立物业专项维修资金专户，并委托商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行。物业专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账；公有住房物业专项维修资金专户，按照售房单位设账。
解读：维修资金这笔钱存在哪里？《办法》明确了商业银行是维修资金的专户管理银行。另一方面，维修资金还要进入财政专户管理，以张三为例，张三住在南宁市兴宁区阳光新都C栋507号房，那么第一个总账设在财政部门，第二个账户设在阳光新都小区，第三个账户是张三，体现的是其名下的维修资金余额有多少、何时开支了什么费用等内容。
开发商不交维修资金将受罚
《办法》第三十五条 开发建设单位违反本办法第十条规定，不预交物业专项维修资金的，由市房产主管部门责令限期整改；逾期不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款并暂缓办理相关业务。
《办法》第三十六条 违反本办法的规定，业主不交存或不续交应分摊的物业专项维修资金的，业主委员会可采取相应的催交措施。经业主委员会催交，业主仍不交存或续交应分摊的物业专项维修资金的，由市房产主管部门责令其限期交存。
解读：毕竟是掏钱的事，因此可能有极少部分人不愿意干。《办法》关于法律责任有两方面，一是对于开发建设单位不垫付维修资金的处罚；二是对业主不交存或不续交维修资金的，将由房产主管部门责令其限期交存。
相关名词解释
专项维修资金：是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
建筑物总面积：是指专有部分面积总和。
物业共用部位：是指根据法律、法规和物业买卖合同，由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的部位及其他在使用上、功能上为单幢物业或整个物业管理区域服务的部位，包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊和通道等。
物业共用设施设备：是指根据法律、法规和物业买卖合同，由单幢物业或物业管理区域内业主共有的附属设施设备以及其他在使用上、功能上为单幢物业或整个物业管理区域服务的设施设备，包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、空调系统、给排水管道、消防设施、避雷设施、安防技防监控系统、智能化系统、音乐背景系统绿地、水箱、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场所、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
